De crisis van 2008 liet een somber landschap achter van betonnen skeletten die over heel Spanje verspreid lagen. Jarenlang waren deze woonprojecten die midden in de bouw waren achtergelaten de spiegel van de excessen die de vastgoedsector doormaakte voordat de zeepbel barstte.

Echter, na een aantal jaren van herstel en een hausse in nieuwbouwwoningen, die kunnen bogen op een solide en aanhoudende vraag, beginnen de spookprojecten van de vorige crisis het levenslicht te zien.

De urbanisatie El Quiñón, gepromoot door Paco el Pocero in Seseña, is een duidelijk voorbeeld van hoe een spookstad heeft kunnen herrijzen. Maar de geschiedenis van deze stad Toledo, symbool van de wandaden die sommige promotors in de vorige cyclus hebben begaan, is niet de enige, aangezien ze vanaf 2014-2016 projecten begonnen te reactiveren die waren geblokkeerd door de crisis, legt hij uit. Manuel Pardo, directeur van Living bij JLL Spanje, die erop wijst dat er desondanks nog steeds veel projecten zijn "die nog steeds niet kunnen worden gereactiveerd, zelfs niet vanwege problemen van de eigenaarsbedrijven."

De productiecijfers die 20 jaar geleden in Spanje werden gehanteerd klinken nu alarmerend en het is dat in de periode 2002 tot 2007 meer dan vier miljoen nieuwbouwwoningen in ons land zijn gestart. "Toen vanaf dit jaar de liquiditeitsstroom werd afgesloten, hadden ontwikkelaars en bouwers grote sommen geleend geld gereserveerd om hun grondreserves te vergroten, waaraan een uitgesproken daling van de vraag werd toegevoegd", legt Juan Lostao, Corporate Director of Real Estate Business of Haya Real Estate, die erop wijst dat het gevolg was dat een groot aantal werken verlamd raakte.

"Er is geen consensus over de cijfers, maar sommige gerenommeerde auteurs schatten dat het er ongeveer 1,3 miljoen waren, waarvan 0,57 miljoen stopgezette werken en 0,73 miljoen voltooide werken die geen licentie voor eerste bezetting kregen", specificeert Lostao.

Het jaarlijkse productiegemiddelde in de beginjaren van de 21e eeuw bedroeg meer dan 600.000 eenheden, terwijl experts nu denken dat een gezond productiecijfer voor ons land tussen de 120.000-200.000 woningen per jaar zou liggen.

Waar was er een grotere voorraad?

Zoals Pardo uitlegt, zijn de gebieden met de grootste voorraad moeilijk te analyseren, maar het kan worden geschat dat dit dezelfde gebieden zijn die het grootste volume afgewerkte woningen hebben verzameld zonder te verkopen. Zo valt op dat "een aantal van de provincies met de hoogste percentages onverkochte nieuwe woningen over de totale voorraad in 2011-2012 waren Castellón, Almería, Toledo, La Rioja, Ciudad Real, Lleida, Alicante, Murcia, Santa Cruz de Tenerife en Las Palmas". "Allemaal met meer dan 3% nieuwe onverkochte woningen op het totaal aan woningen, meer dan 5% in de eerste drie provincies", legt de JLL-expert uit.

Nu de bedrijvigheid is teruggekeerd, vindt het grootste herstel plaats "fundamenteel in de buitenwijken van provinciehoofdsteden of grote steden met een gezonde economische activiteit. Ook in kustgebieden met goede voorzieningen, infrastructuur en mooi weer", benadrukt Luis Corral, CEO van Foro Consultores Inmobiliarios.

Lostao wijst er van zijn kant op dat "in het geval van de ontwikkelingen die Haya aan het afronden is, 80% van onze woningproductie zich bevindt in de provincies Toledo, Ciudad Real, Valencia, Alicante, Castellón, Barcelona en Murcia".

Hoe wordt de verkoop van deze projecten versneld?

Toen de zeepbel barstte, kwam het grootste deel van deze projecten in handen van de banken en hun dienstverleners, en Sareb, ook wel bekend als Banco Malo, voor het vergaren van een groot deel van de giftige activa van de financiële sector.

Een van de grote dienstverleners in Spanje is Aliseda, die bij onvoltooide projecten twee strategieën hanteert. Enerzijds is er de branche bestemd voor promotors. In dit geval legt Adolfo Blazquez, directeur grond bij Aliseda Inmobiliaria uit dat het bedrijf vorig jaar 126 onvoltooide ontwikkelingen uit zijn portefeuille te koop heeft aangeboden.

"Met ons Build Easy Plan geeft de promotor de mogelijkheid om het werk opnieuw te starten, op zijn naam te schrijven en met een hypotheekgarantie, waarbij 70% van de betaling voor maximaal twee jaar achterblijft, wat helpt om de verkoop eerder te reactiveren. Ons doel is altijd geweest om lokale ontwikkelaars aan te moedigen om toegang te krijgen tot dit soort projecten en door middel van betalingsfaciliteiten zorgen we ervoor dat ze de tijd krijgen die nodig is om de huizen op de markt te brengen en bankfinanciering te verkrijgen.Tot nu toe hebben we 56 acties verkocht zonder afronding, wat overeenkomt met 750 huizen en 98.000 meter gebouwd ·, legt Blazquez uit.

Toen dit soort promotie op de markt begon te komen, "waren internationale fondsen de eersten die een kans zagen" in dit soort projecten, legt Corral uit.

"Ze hebben de markt nieuw leven ingeblazen en gestimuleerd met zeer goedkope aankopen. Zij waren de eerste drijfveren en later kwamen de nationale promotors toe in samenwerking met fondsen. In de derde fase kwamen de promotors binnen die erin slaagden zich te herstellen na de crisis en toen arriveerden de lokale investeerders.”, zegt de manager.

Nadelen

Tot nu toe is er echter een lange en vervelende taak uitgevoerd en het was geen gemakkelijke taak om deze projecten voor te bereiden om ze een tweede leven te geven. "Al deze ontwikkelingen hadden een lening achter de rug die moest worden afgehandeld. Daarnaast waren veel bedrijven in faillissement en de periodes van omzetting van de eigendom van deze ontwikkelingen naar de banken of Sareb is erg lang geweest. Inmiddels zijn deze projecten in veel gevallen onderhevig aan allerlei vormen van vandalisme, kraken en diefstal van faciliteiten”, legt Mikel Echavarren, CEO van Colliers, uit.

De deskundige wijst erop dat van de portefeuilles die aan de fondsen zijn verkocht, dit type product het meest gecompliceerd was, onder andere, "totdat u de eigenaar van het activum was, kon u niet gaan kijken hoe de faciliteiten waren echt ".

Dit was duidelijk een handicap en beaamt Pardo, van JLL, die erop wijst dat "de moeilijkheden om een ​​project op een werk in uitvoering te hervatten veelvoudig zijn, omdat een werk na een aantal jaren stilgelegd te zijn fysieke achteruitgang kan veroorzaken en er moeilijkheden zijn om originele projecten hervatten". "De schulden van veel van deze projecten waren hoog en het is noodzakelijk om er belangrijke kortingen op te verkrijgen, of om de activa te kopen die eenmaal zijn uitgevoerd door de banken die er daarentegen weinig belang bij hebben om activa af te werken en zo illiquide te houden als de het werk stopte”, legt Pardo uit.

Evenzo benadrukt Echavarren dat er vanuit technisch oogpunt twee dingen zijn die van invloed zijn op de waarde en levensvatbaarheid van het project en dat dit de werkelijke staat van de faciliteiten is en of het project voldoet aan de technische bouwcode, aangezien in sommige gevallen ze hebben het werk moeten weggooien.

Aan de andere kant wijst Lostao erop dat "veel van deze projecten van jaren geleden komen, toen de vraag en de gevoeligheden van de kopers totaal anders waren. Het is nodig om bijvoorbeeld de indeling van woningen naar het aantal slaapkamers te herzien, de aanwezigheid van terrassen en gemeenschappelijke ruimtes. Daarnaast is er de gevoeligheid voor aspecten als energiebesparing of de CO2-uitstoot te worden verwerkt in halfgebouwde promoties ".

Wat drijft hen?

"We bevinden ons in een andere context dan de vorige cyclus. Er zijn projecten die voorheen niet logisch waren en nu nog steeds niet. Er zijn echter andere die in de nieuwe sociaal-economische en culturele context zinvol zijn en verder gaan met betrekking tot behoeften die voorheen niet bestonden, zoals het kan zijn voor de verhuurmarkt in de verschillende modellen die momenteel worden geïmplementeerd", legt Pardo uit.

Bovendien wijst Echavarren erop dat het gebrek aan finalistenland ook een factor is die de ontwikkeling van deze projecten stimuleert, aangezien ze "een voordelig alternatief zijn als er voldoende rekening wordt gehouden met de voortgang en de omstandigheden van deze projecten, aangezien ondanks het feit dat over het algemeen geen grotere marge wordt behaald met dit soort promoties, deze sneller wordt bereikt en in plaats van de twee en drie jaar die worden beheerd in projecten die vanaf nul worden opgebouwd, in dit geval zouden we in veel gevallen van een jaar of anderhalf jaar".

Worden ze goedkoper verkocht?

Zoals uitgelegd door de Corporate Director of Real Estate Business bij Haya Real Estate, die de voltooiing van ongeveer 10.000 woningen voor haar klanten beheert, met een leveringsprognose voor het einde van het jaar van ongeveer 3.000 eenheden, hangt de prijs af van verschillende factoren zoals de locatie, kwaliteiten en mate van voortgang waarin de promotie werd gevonden op het moment van reactivering, maar over het algemeen bevinden ze zich meestal in een lagere prijsklasse dan de vanaf nul ontwikkelde promotie, ongeveer 10% -15% lager ", zegt Dostao .

De CEO van Foro Consultores is het ermee eens dat "ze over het algemeen de neiging hebben om onder de markt te verkopen, vooral in gebieden dicht bij stadscentra, maar hij benadrukt dat "omdat ze goedkopere prijzen hadden, toen er vraag kwam, ze met die lage prijzen begonnen, maar beetje bij beetje volgen ze een stijgende lijn die de huidige niveaus van de nieuwe promoties nadert".

(Bron: El Economista 29/09/2021)